Betriebskosten

 

Betriebskosten, oft als zweite Miete bezeichnet, spielen in unseren Mietersprechstunden eine große Rolle. Oft kommen Mieter zu uns, wenn sich aus der letzten Abrechnung hohe Nachforderungen ergeben oder sich die Kosten im Vergleich zum Vorjahr stark erhöht haben. Es werden auch Unklarheiten über bestimmte Abrechnungspositionen geäußert, oder auch darüber, dass die Kosten erheblich von denen anderer Mieter abweichen. Angeregt durch Berichte in den Medien über hohe Fehlerquoten bei den Betriebs- und Heizkostenabrechnungen, setzen sich immer mehr Mieter kritisch damit auseinander.

 

Die gesetzlichen Regelungen für die Abrechnung von Betriebskosten sind in den §§ 556, 556a und 556b des Bürgerlichen Gesetzbuches festgelegt (BGB) (http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/). Ergänzend dazu geben die Betriebskostenverordnung (BetrKV) (http://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html) und die Heizkostenverordnung (HKVO) (http://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/) Auskunft zu den einzelnen Abrechnungspositionen.


Voraussetzung für die Umlage der Kosten auf die Mieter ist eine klare Vereinbarung zu den einzelnen Positionen im Mietvertrag. Das betrifft insbesondere die Position „Sonstige Betriebskosten“. Der Bundesgerichtshof macht die Umlagefähigkeit dieser Kosten ausdrücklich davon abhängig, dass im Mietvertrag die Umlegung von im Einzelnen bestimmten Kostenpositionen konkret geregelt wurde (Urteile des BGH vom 07.04.2004, Aktenzeichen VIII ZR 167/03 und vom 20.01.1993, Aktenzeichen VIII ZR 10/92).



Zusätzliche Informationen zum Thema Betriebskosten bieten zahlreiche Informationsmaterialien.

 

Auch in unseren Sprechstunden helfen wir Ihnen bei der Beurteilung Ihrer Betriebskostenabrechnungen. Dabei ist es sehr hilfreich, wenn Sie uns nicht nur die letzte, sondern auch Abrechnungen vorangegangener Jahre vorlegen.

 

Zu beachten:

 

Auf die Höhe der meisten Kosten können weder die Wohnungsbaugesellschaft und noch weniger der Mieter Einfluss ausüben. Sie werden oftmals durch Gesetz oder Verordnungen (z. B. bei der Grundsteuer) oder durch die Tarife der Lieferfirmen (Wasser, Abwasser, Strom, Wärmelieferung u. a.) bestimmt.

 

Durch sparsamen Verbrauch von Wasser sowie durch eine vernünftige Beheizung und Belüftung der Wohnung können aber durch den Mieter erhebliche Einsparungen erreicht werden.



Bei Positionen, in denen die Kosten von der Wohnungsgesellschaft durch eigene Leistungen oder durch den Vertragsabschluss mit Dienstleistern entstehen (Gartenpflege, Hausreinigung, Müllabfuhr u.a.m.), können die Mieter Einfluss dadurch ausüben, dass sie Minderleistungen zeitnahe an die Verwaltung melden, damit die Firmen in die Pflicht genommen werden können. Sollten die angezeigten Mängel nicht beseitigt werden, steht dem Mieter das Recht auf Mietminderung zu. 

Gartenpflegekosten sind nicht immer auf die Mieter umlegbar

 

Nach einer höchstrichterlichen Entscheidung (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VIII ZR 33/15) dürfen Kosten für die Gartenpflege dann nicht auf die Mieter umgelegt werden, wenn der Eigentümer die Grünflächen auch für die Öffentlichkeit zugänglich gemacht hat.

In der Begründung heißt es unmißverständlich: Durch die Möglichkeit einer öffentlichen Nutzung könne "der erforderliche Bezug zur Mietsache verloren" gehen und damit die Verpflichtung zum Bezahlen der entsprechenden Nebenkosten entfallen.

 

 

Heizkosten - Heizspiegel - Berechnung der Heizkosten

 

Mit dieser PDF erhalten Sie Hinweise dazu, wie Sie die Heizkosten für das von ihnen bewohnte Gebäude an Hand der letzten Heizkostenabrechnung selbst errechnen können:

 

 

Der in dieser PDF enthaltene Vorschlag zur Berechnung des Verbrauchswertes ergibt allerdings nur einen ungefähren Wert.

Für eine genauere Bestimmung des Heizenergieverbrauchs ihres Gebäudes stehen wir Ihnen gerne in unseren Sprechstunden zur Verfügung. Bringen Sie dafür bitte die Heizkostenabrechnungen der letzten Jahre mit.

Verweise zu BGH Urteilen

siehe auch das BGH Urteil vom 15.09.2010 - AZ VIII ZR 181/09  Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung

siehe auch das BGH Urteil vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 107/08 - LG Berlin - AG Charlottenburg Einhaltung der Abrechnungsfrist für Betriebskosten durch den Wohnungsvermieter

siehe auch das BGH Urteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115-04 - Fehlerhafter Umlageschlüssel in der Betriebskostenabrechnung

 

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