Mietrecht/Gerichtsentscheidungen zu Mietverhältnissen und Mietsituation

Hier erhalten Sie Informationen zum Mietrecht und zu ausgewählten Gerichtsentscheidungen.

Interessierende Auszüge können als PDF-Datei heruntergeladen werden.

Zur Novellierung des Bundesmietrechts

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz hat per 18.03.2014 einen Referentenentwurf zur Novellierung des Bundesmietrechts vorgelegt. Diesen Entwurf können Sie hier einsehen.

 

Mit dieser Novellierung soll der Mietanstieg auf angespannten Wohnungsmärkten gedämpft und das Bestellerprinzip bei der Wohnungsvermittlung gestärkt werden. Es soll den Landesregierungen obliegen, in ihren Zuständigkeitsbereichen per Gesetz für maximal 5 Jahre Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten auszuweisen. In diesen Gebieten soll die Miete bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen auf maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt werden. Neu errichtete und umfassend modernisierte Wohnungen sollen bei Erstvermietung von dieser Begrenzung ausgenommen werden. Bei Wiedervermietung muss der Vermieter die Wohnung nicht unterhalb der bisherigen Miete anbieten. Maklergebühren sollen künftig nur noch dann gezahlt werden, wenn der Wohnungssuchende dem Makler einen schriftlichen Auftrag gegeben hat.

In Reaktion auf diesen Referentenentwurf haben sich Berliner Mieterbeiräte auf der Grundlage der in ihrer unmittelbaren Arbeit vor Ort gesammelten Erfahrungen erneut mit Fragen und Problemen zum Bundesmietrecht schriftlich an die beiden zuständigen Ministerien gewandt. Sie werden auch dieses Schreiben hier einsehen können und wir werden Sie selbstverständlich über die Reaktion der Ministerien zu gegebener Zeit informieren.

Ganz aktuell zum Thema "Rauchen"

Berliner Zeitung • Nummer 169 • Dienstag, 23. Juli 2013
rauchen_urteil.pdf
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Kommentar

 

Rauchen führt zu Mietminderung . . .
                                        . . . aber auch zu gesundheitlicher Schädigung!

 

Die Landgerichte Hamburg und Berlin haben mit ihren oben angeführten Gerichtsentscheidungen zweifelsfrei eingestanden, dass Rauchen in unmittelbarer Nachbarschaft vor allem in den Sommermonaten für Nichtraucher – und die gibt es noch immer mehrheitlich – mit einer erheblichen Einschränkung der Wohnqualität verbunden ist. Jedoch sind auch diese Urteile meilenweit vom aktiven Nichtraucherschutz entfernt. Was nutzt nicht-rauchenden oder/und kranken Mietern eine Mietminderung, wenn diese bei hohen sommerlichen Temperaturen ihre Wohnung nicht lüften können und gesundheitliche Probleme bekommen? Es liegt also auf der Hand, dass diese Urteile zum wirksamen Schutz der Nichtraucher weitere rechtliche Schritte nach sich ziehen müssten. Auch mit Hilfe in Anspruch genommener Mietminderungen. Bis dahin aber gibt es ein Zauberwort: Rücksichtnahme! Es gibt viele Raucher, die dieses Wort zur Richtschnur ihres Handelns machen. Leider aber gibt es Raucher, und das sind nicht wenige, denen Rücksichtnahme fremd ist, die sich im Rahmen ihrer „persönlichen Freiheit“ das „Recht“ nehmen, ihren  Mitmenschen vom blauen Dunst reichlich abzugeben. Brennende Kippen werden dann auch in heißen Sommernächten einfach über Bord geworfen. Die Verschmutzung und Gefährdung der Umwelt wird einfach in Kauf genommen.
Rücksichtnahme gegenüber Nichtrauchenden und pfleglicher Umgang mit der Umwelt  würde viele Probleme gar nicht erst entstehen lassen und die Notwendigkeit gerichtlicher Entscheidungen minimieren.
                                                                                                                         cam

Ganz aktuell zum Thema "Duldung von Lärm und Schmutz"

ganz_aktuell.pdf
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Wenn's kalt wird in der Wohnung

Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung

Eine Betriebskostenabrechnung, bei der einzelne Betriebskosten-positionen nach Anzahl der Mieter abgerechnet werden, ist nicht deshalb unwirksam, weil die Gesamtpersonenzahl mit einem Bruchteil angegeben ist.

BGH Urteil vom 15.09.2010 – AZ VIII ZR 181/09 –

 

Hier können SIe sich das BGH-Urteil zu den "Anforderungen an eine Betriebskosten-abrechnung" herunterladen.

BGH_Urteile_Auswahl_1.pdf
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Einhaltung der Abrechnungsfrist für Betriebskosten durch den Wohnungsvermieter

 

BGB § 278 Satz 1, § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3

 

a) Die Frist zur Abrechnung der Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB wird nur dann gewahrt, wenn die Abrechnung dem Mieter noch innerhalb der Frist zugeht; die rechtzeitige Absendung der Abrechnung durch den Vermieter genügt nicht.

 

b) Bedient sich der Vermieter zur Beförderung der Abrechnung der Post, wird diese insoweit als Erfüllungsgehilfe des Vermieters tätig; in einem solchen Fall hat der Vermieter ein Verschulden der Post gemäß § 278 Satz 1 BGB auch dann zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB), wenn auf dem Postweg für den Vermieter unerwartete und nicht vorhersehbare Verzögerungen oder Postverluste auftreten.

 

BGH, Urteil vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 107/08 - LG Berlin - AG Charlottenburg

Hier können Sie das Urteil herunterladen.

Fehlerhafter Umlageschlüssel in der Betriebskostenabrechnung

 

BGB § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3

 

Die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zur Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an.


Weicht der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten ab, liegt ein inhaltlicher Fehler und kein formeller Mangel der Abrechnung vor.
Eine Korrektur des Fehlers zu Lasten des Mieters ist nach Ablauf der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat den Fehler nicht zu vertreten.

 

BGH, Urteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04 - LG Potsdam - AG Potsdam

Hier können Sie das Urteil herunterladen.

Gerichtsurteil zu Orientierungshilfen bei der Anwendung des Mietspiegels

Urteil des AG Tempelhof-Kreuzberg vom 2. 07. 2008 - 4 C 95/08 - 

Das Urteil können Sie hier downloaden.

Gerichtsurteil zu "Müllstandsflächen" und "Modernes Bad"

Urteil des AG Lichtenberg vom 23. 08. 2007 - 10 C 88/07 - zum Berliner Mietspiegel:

§§ 558, 558 a BGB

Das Urteil können Sie hier downloaden.

Berücksichtigung von Einbauten des Mieters bei einer Mieterhöhung

Eine vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache (hier: Bad und Sammelheizung) bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten erstattet hat oder die Parteien eine konkrete anderweitige Vereinbarung getroffen haben; hierzu genügt es nicht, dass sich der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags zum Einbau der Ausstattung verpflichtet hat.


BGH Karlsruhe, Urteil vom 07.07.2010 – AZ VIII ZR 315/09 –

Hier können Sie sich das BGH-Urteil zur "Berücksichtigung von Einbauten des Mieters bei einer Mieterhöhung" herunterladen.

BGH_Urteile_Auswahl_2.pdf
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Kein rückwirkender Verzug des Mieters mit der Zahlung von Mieterhöhungsbeträgen

MHG § 2 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4; BGB § 558b Abs. 1 und 2 Satz 1, § 286

 

Wird der Mieter verurteilt, einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zuzustimmen, wird seine Verpflichtung zur Zahlung der erhöhten Miete für die Zeit ab dem Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens erst mit Rechtskraft des Zustimmungsurteils fällig. Verzug mit den Erhöhungsbeträgen kann daher nicht rückwirkend eintreten, sondern erst nach Rechtskraft des Zustimmungsurteils begründet werden.

 

BGH, Urteil vom 4. Mai 2005 - VIII ZR 94/04 - LG Hannover - AG Hannover

Hier können Sie sich das BGH-Urteil herunterladen.

Berücksichtigung von Mietminderungen bei der Betriebskosten-abrechnung

Eine Mietminderung bezieht sich auf die Gesamtmiete einschließlich aller Nebenkosten und ist bei der Betriebskostenabrechnung entsprechend zu berücksichtigen.


BGH Urteil vom 13.04.2011 – AZ VIII ZR 223/10 –

Hier können Sie sich das BGH-Urteil zur "Berücksichtigung von Mietminderungen bei der Betriebskostenabrechnung" herunterladen.

BGH_Urteile_Auswahl_3.pdf
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Bemessungsgrundlage der Mietminderung

 

BGB § 536

 

Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden.

BGH Urteil vom 6. April 2005 Bemessungsgrundlage der Mietminderung XII_ZR_225-03

Hier können Sie das Urteil herunterladen.

 

BGB §§ 551 Abs. 1, 536 Abs. 1

 

Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten. Dies gilt auch, wenn der zur Minderung führende Mangel auf einer Abweichung der Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche um mehr als 10 % beruht.

Ist die Miete aufgrund eines Mangels nach § 536 Abs. 1 BGB gemindert, so bleibt dieser Umstand für die Berechnung der zulässigen Höhe einer Mietsicherheit nach § 551 Abs. 1 BGB außer Betracht. Maßgeblich für die Höchstgrenze ist die vereinbarte, nicht die geminderte Miete. Unter Miete im Sinne des § 551 Abs.1 BGB ist jedoch dann die aufgrund des Mangels geminderte Miete zu verstehen, wenn im Zeitpunkt der Vereinbarung über die Mietsicherheit ein unbehebbarer Mangel vorliegt.

 

BGH, Urteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 347/04 - LG Berlin - AG Schöneberg

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Betriebskostenabrechnung und Anpassung der Vorauszahlung

Nach einer Betriebskostenabrechnung ist eine Anpassung der Vorauszahlungen auch dann möglich, wenn bereits die folgende Abrechnungsperiode abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist.
Eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen ist nur für die Zukunft möglich.


BGH Urteil vom 18.05.2011 – AZ VIII ZR 271/10 –

Hier können Sie sich das BGH-Urteil zur "Betriebskostenabrechnung und Anpassung der Vorauszahlung" herunterladen.

BGH_Urteile_Auswahl_4.pdf
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Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel

Ein Mietspiegel muss einem Mieterhöhungsverlangen nicht beigefügt sein, wenn dieser allgemein zugänglich ist.

 

BGH Beschluss vom 31.08.2010 – AZ VIII ZR 231/09 –



Hier können Sie sich das BGH-Urteil zu "Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel" herunterladen.

BGH_Urteile_Auswahl_5.pdf
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Mieterhöhungen wegen unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Preisfreier Wohnraum: Der Vermieter ist nicht berechtigt, im Falle der Unwirksamkeit einer Klausel zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter von diesem eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlags zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen.

 

BGH Urteil vom 09.07.2008 – AZ VIII ZR 83/07 –

Hier können Sie sich das BGH-Urteil zu "Mieterhöhungen wegen unwirksamer Schönheitsreparaturklausel" herunterladen.

BGH_Urteile_Auswahl_6.pdf
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